Konut İhtiyacına Dayalı Tahliye Davaları Üzerine Bir İnceleme – İzmir Avukat Nur Tavlı
Giriş
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesi uyarınca, kiralanmış bir taşınmazın tahliyesi, belirli ve haklı nedenlerle talep edilebilmektedir. Bu nedenlerin başında ise, kiraya verenin yahut onun eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasal yükümlülüğü bulunan diğer şahısların, taşınmazı konut ya da işyeri olarak zaruri şekilde kullanma ihtiyacı doğurması gelmektedir.
Hukuki uygulamada en çok karşılaşılan dava türlerinden biri olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, çoğu zaman somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmekte olup, yargı mercilerince söz konusu ihtiyacın samimiyeti, gerçekliği ve kaçınılmazlığı titizlikle incelenmektedir. Bu çalışmada, özellikle konut gereksiniminin hangi durumlarda Yargıtay nezdinde makul ve inandırıcı kabul edildiği detaylı biçimde irdelenecektir.
1. İhtiyacın Samimiyeti, Gerçekliği ve Zorunluluğu Aranır
Tahliye taleplerinde temel kıstas, öne sürülen konut gereksiniminin yalnızca muhtemel ya da soyut bir arzu değil, aksine yaşamın gerçek akışı içinde doğmuş, mevcut ve kaçınılmaz bir ihtiyaç olmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği, bu ihtiyacın yalnızca dava tarihinde mevcut olması yeterli olmayıp, yargılama sürecinde de devamlılık arz etmesi beklenmektedir.
İhtiyacın doğmasının yakın gelecekte muhtemel olduğu durumlarda ise bu gereksinimin somutlaşmış ve kısa vadede gerçekleşecek nitelikte olması gerekir; aksi takdirde, ihtiyacın samimiyetinden bahsetmek mümkün değildir. Davada ispat yükü kiraya verene aittir; ihtiyacın varlığı, her türlü hukuki delille ortaya konulabilir.
2. Kirada Oturmak veya Birlikte Yaşam Zorunluluğu: Güçlü Karine
Kiraya verenin ya da konuta ihtiyaç duyan yakınının başka bir taşınmazda kiracı olarak ikamet etmesi, Yargıtay uygulamasında genellikle ihtiyacın gerçekliğine ve samimiyetine güçlü bir karine olarak kabul edilmektedir. Keza, kişinin kira ödemek zorunda kalması ya da bir başkasının konutunda yaşamak mecburiyetinde bulunması da, şahsın bağımsız yaşam hakkı gözetilerek tahliye talebinin kabulü sonucunu doğurabilmektedir.
Ayrıca, reşit bir bireyin ailesiyle yaşamaya zorlanamayacağı yönünde verilmiş Yargıtay kararları da mevcuttur. Bu kararlar, bireyin şahsi ve özel yaşam alanını oluşturma hakkının hukuk düzeni tarafından korunduğunu göstermektedir.
3. Konut İhtiyacına Dayanak Teşkil Eden Diğer Hallere Genel Bakış
Konut ihtiyacı sadece kirada oturmakla sınırlı olmayıp, bazı istisnai hallerde kiraya veren kendi konutunda ikamet etse dahi, başka bir taşınmaza olan ihtiyacını hukuken ileri sürebilmektedir. Aşağıda bu durumlara örnek olarak bazı gerekçeler sunulmaktadır:
a. Sağlıkla İlgili Zaruretler
Kiraya verenin sağlık sebepleriyle, kiralanan taşınmazda ikamet etmesinin elzem hale gelmesi, Yargıtay tarafından çoğu kez makul ve zorunlu bir ihtiyaç olarak değerlendirilmiştir. Ancak, bu iddianın geçerlilik kazanabilmesi için sağlık sorunlarının raporla belgelenmesi gerekmektedir.
b. Yeni Yaşam Koşullarının Ortaya Çıkması
Konut ihtiyacını doğuran en tipik durumlardan biri evliliktir. Ancak Yargıtay, salt niyet beyanıyla yetinmeyip evliliğe dair somut adımların atıldığını görmek ister. Aynı şekilde çocuk sahibi olunması, çocukların evlenmesi yahut yeni bir iş kurmaları gibi gelişmeler de gereksinim olarak kabul edilmektedir.
c. Ekonomik ve Fiziki Elverişlilik
Kiraya verenin mevcut konutundaki maddi yükümlülüklerin artması ya da fiziki şartların yetersiz hale gelmesi, daha ekonomik ya da uygun koşullara sahip olan kiralanan taşınmaza duyulan ihtiyacı gündeme getirebilir. Ancak burada sadece “daha konforlu” olduğu iddiası yeterli değildir; maddi gerekçelerin net şekilde ortaya konulması gerekir.
d. Eşya Depolama İhtiyacı
Kiralanan yerin depo olarak kullanılmak istenmesi durumu Yargıtay tarafından kimi zaman haklı gerekçe olarak görülmektedir. Ancak bu husus, doktrinde tartışmalı olup bazı görüşlerde konut ihtiyacı dışındaki sebeplerle tahliye talebinde bulunulamayacağı savunulmaktadır.
e. Yurtdışından Kesin Dönüş ve Tatil Amaçlı Kullanım
Yurt dışında yaşayan kiraya verenin Türkiye’ye kesin dönüş yapması veya Türkiye’de ikamet etme planları olması, konut ihtiyacının doğmasına neden olabilir. Bu bağlamda, kesin dönüş belgesi gibi resmi evraklarla ispat yükümlülüğü gündeme gelmektedir. Ancak bazı kararlarda, dönüş gerçekleşmemiş olsa dahi, Türkiye’ye geldiklerinde başka yerde kalmak zorunda kalan kişilerin gereksinimi de haklı gerekçe olarak kabul edilmiştir.
Öte yandan, geçici süreli konut ihtiyacına örnek olarak yazlık kullanımı gösterilebilir. Yargıtay, taşınmazın yazlık olarak kullanılabilir olup olmadığını değerlendirirken mimari özellikleri ve lokasyonu dikkate almaktadır. Aynı şekilde, yurtdışında çalışan bireylerin tatil dönemlerinde barınma ihtiyacı da yerleşik içtihatlarda korunmaktadır.
Sonuç
Sonuç olarak, konut ihtiyacına dayalı tahliye taleplerinde asıl mesele, iddia edilen gereksinimin yalın bir beyanla sınırlı kalmayıp, somut olgular ve belgelerle desteklenerek gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun açıkça ortaya konulmasıdır. Aksi takdirde, bu tür davalar, kiracıların hukuki güvenliğini tehdit eden kötü niyetli başvurulara dönüşebilir. Bu noktada hem yargı organlarının hem de uygulayıcı hukukçuların titiz ve objektif bir değerlendirme yapması büyük önem arz etmektedir. Tahliye davası için çözüm arayışındaysanız İzmir’de bulunan hukuk ofisimizde bekleriz.
Sık Sorulan Sorular (SSS) – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları
1. İhtiyaç iddiası sadece konut için mi ileri sürülebilir, işyeri için de geçerli midir?
Hayır, yalnızca konutlar için değil, işyeri gereksinimi için de tahliye davası açılabilir. Ancak işyeri ihtiyacının da gerçek, samimi ve zorunlu olması ve dava süresince devam etmesi gerekir.
2. Kendim ev sahibiyim ama başka evde kirada oturuyorum. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir miyim?
Evet. Kiraya verenin veya yakınlarının başka bir evde kirada oturması durumu, genellikle samimi ve gerçek bir ihtiyaç karinesi olarak değerlendirilir. Bu durum dava bakımından güçlü bir delil oluşturur.
3. Kiracı ile sözleşmem devam ediyor. Sözleşme süresi dolmadan ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilir miyim?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kural olarak sözleşme süresinin sona ermesi beklenmelidir. Ancak bazı özel hallerde, kira sözleşmesinin süresine bakılmaksızın da haklı ve zorunlu nedenlere dayanılarak tahliye talep edilebilir.
4. Tahliye davasını kazandım. Kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Hayır. Mahkeme kararının kesinleşmesi ve icra sürecinin başlatılması gerekir. Kiracı mahkeme kararına rağmen çıkmazsa icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılabilir.
5. Tahliye davası kazandıktan sonra taşınmazı gerçekten kullanmak zorunda mıyım?
Evet. Türk Borçlar Kanunu gereğince, kiraya veren, tahliyeden sonra taşınmazı en az 3 yıl boyunca kendi kullanımı veya belirttiği ihtiyaç sahibi kişi için kullanmalıdır. Aksi halde, kötü niyetli tahliye nedeniyle kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir.
6. Evim küçük olduğu için kiracımı çıkarıp diğer dairemi kullanmak istiyorum. Bu geçerli bir neden mi?
Bu tür nedenler ekonomik ya da fiziki elverişsizlik kapsamında değerlendirilir. Ancak sadece “daha büyük” ya da “daha konforlu” olduğu gerekçesi yeterli görülmeyebilir. Somut gerekçeler ve ispat gerekir.
7. Yurtdışında yaşıyorum, yaz tatilinde Türkiye’ye geldiğimde evime ihtiyacım oluyor. Bu gerekçe geçerli midir?
Evet. Yargıtay, yazlık konut ihtiyacını veya Türkiye’ye tatil için gelen gurbetçilerin konut ihtiyacını geçici de olsa gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul etmektedir. Ancak bu ihtiyacın belgelendirilmesi ve gerçekten var olduğunun kanıtlanması gerekir.
8. Eşim ve çocuklarım kirada oturuyor, bu durumu gerekçe göstererek tahliye davası açabilir miyim?
Evet. Kanun açıkça, sadece kiraya verenin değil, eşinin, çocuklarının, anne-babasının ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacını da geçerli neden olarak kabul eder.
9. Kiracımı ihtiyaç nedeniyle çıkardım ama sonra evi başkasına kiraya verdim. Ne olur?
Bu durumda iyi niyetli davranmadığınız kabul edilir ve eski kiracıya karşı tazminat ödeme yükümlülüğü doğar. Ayrıca, yeni kiracıya yapılan kira sözleşmesi de geçersiz sayılabilir. Evin en az 3 yıl boyunca amacı doğrultusunda kullanılması gerekir.
