Kira Borcunun Ödenmemesi Halinde Tahliye Davası: Kiraya Verenin Hak Arayışı

Konut ya da işyeri kiralamalarında, kiracının en temel yükümlülüklerinden biri şüphesiz ki kira bedelini eksiksiz ve zamanında ödemektir. Ancak bazı durumlarda kiracı, bu asli borcunu aksatabilir ya da tamamen ihmal edebilir. İşte tam da bu noktada, mülk sahibi için devreye giren en etkili hukuki enstrüman “kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası” olmaktadır.

Hukuki Sürecin Temel Dayanakları

Kiranın ödenmemesi halinde açılacak tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK), İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile Yargıtay içtihatları ışığında şekillenir. TBK madde 315 ve devamı, kiraya verene kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı belirli bir usul çerçevesinde ihtar çekme ve dava açma hakkı tanımaktadır. Bu dava, öyle basit bir işlemden ibaret olmayıp, kanuni prosedürlerin titizlikle yerine getirilmesini gerektiren ciddi bir yargılama sürecini ifade eder.

Kira Sözleşmesindeki Ödeme Yükümlülüğü

Kira sözleşmesi, taraflar arasında karşılıklı borç ve yükümlülük doğuran, bağlayıcı bir özel hukuk sözleşmesidir. Kiracının kira bedelini ödemesi, sözleşmenin varlık nedenidir. Bu ödeme; aylık, üç aylık ya da yıllık periyotlarla yapılabilir ve taraflarca belirlenmiş ödeme tarihi esas alınır. Eğer böyle bir tarih belirtilmemişse, TBK madde 314 uyarınca, kira her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir.

Ödemelerin banka kanalıyla yapılması, uyuşmazlık hâlinde kiraya verenin lehine delil teşkil eder. Bu nedenle, sözlü ödeme beyanlarından ziyade yazılı belgeyle ispat edilebilecek ödemeler tercih edilmelidir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Hangi Hallerde Tahliyeye Yol Açar?

Kiracının ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi farklı senaryolarla ortaya çıkabilir. İşte tahliye davasını gündeme taşıyan başlıca durumlar:

1. Sürekli Gecikmeli ya da Hiç Yapılmayan Ödemeler

Kiracının kira ödemelerini sürekli geciktirmesi ya da uzun süre boyunca hiç kira ödememesi, kiraya veren açısından tahliye davası açmak için geçerli bir neden oluşturur. Bu durum, sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

2. Noter veya İcra Yoluyla Gönderilen İhtarın Sonuçsuz Kalması

Kiraya verenin noter ya da icra kanalıyla kiracıya yazılı bir ihtarname göndermesi ve bu ihtarda 30 günlük bir süre vererek ödeme talebinde bulunması mümkündür. Bu süre sonunda herhangi bir ödeme yapılmaması durumunda, tahliye davası açılabilir.

3. İcra Takibi ile Gönderilen Ödeme Emrine Rağmen 30 Gün İçinde Borcun Ödenmemesi

İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi gereği, kiraya veren icra takibi başlatarak kiracıya ödeme emri gönderebilir. Kiracı, bu ödeme emrini aldıktan sonra 30 gün içerisinde borcunu ödemezse veya borca itiraz etmezse, tahliye talebiyle dava yoluna gidilebilir.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Belki de en dikkat çeken yöntemlerden biri “iki haklı ihtar” uygulamasıdır. TBK madde 352 uyarınca, bir kira yılı içinde kiracıya iki kez kira borcunu zamanında ödememesi nedeniyle haklı ihtar çekilmişse, dönem sonunda kiraya veren tahliye talebiyle mahkemeye başvurabilir. Bu ihtarların noter yoluyla yapılması, usul ekonomisi açısından hayati öneme sahiptir.

Tahliye Davası Dilekçesi Nasıl Hazırlanır?

Her hukuki süreç gibi tahliye davasının da temel taşı “dilekçedir”. Dava dilekçesi, yalnızca hukuki bir metin değil; aynı zamanda iddianın temelini oluşturan, delillerle desteklenmiş resmi bir başvuru belgesidir. Dolayısıyla dilekçenin içeriği, başvurunun kaderini tayin edebilir.

Dilekçede Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

• Mahkeme Başlığı: Hangi mahkemeye başvuruluyorsa, örneğin “İstanbul Anadolu 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne” ifadesiyle başlamalıdır.
• Davacı Bilgileri: Kiraya verenin adı, soyadı, adresi ve iletişim bilgileri yer almalıdır.
• Davalı Bilgileri: Kiracının bilgileri açıkça yazılmalıdır.
• Davanın Konusu: Kısa, öz ve hukuki olarak doğru şekilde ifade edilmelidir. Örneğin: “Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talebi”.
• Açıklamalar: Kira sözleşmesi, yapılan ihtarlar, ödeme yapılmadığına dair belgeler burada detaylandırılır.
• Deliller: Kira sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme dekontları, icra takibi belgeleri vb.
• Hukuki Dayanaklar: TBK ve İİK maddeleri başta olmak üzere ilgili yasa hükümleri belirtilmelidir.
• Talep Sonucu: Mahkemeden ne istendiği net şekilde ifade edilmelidir.
• İmza ve Tarih: Dilekçenin geçerli olması için olmazsa olmaz unsurlardır.

Tahliye Davasında Sunulması Gereken Belgeler

Tahliye davası açılırken, dilekçeye mutlaka şu belgeler eklenmelidir:

• Kira sözleşmesinin aslı veya örneği
• Noter ihtarlarının aslı veya onaylı sureti
• İcra takibi başlatılmışsa ödeme emri örneği
• Ödeme yapılmadığına dair banka kayıtları
• Kimlik fotokopisi (gerekirse)
• Tapu örneği veya mülk sahipliğini gösteren belgeler

Mahkeme Süreci: Dava Açıldıktan Sonra Ne Olur?

Tahliye davası, görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesi sunulduktan sonra mahkeme, ön inceleme ve delil aşamalarına geçer. Kiracının savunması alınır, deliller değerlendirilir ve hakimin takdirinde bir karar verilir.

Olası Mahkeme Kararları

• Kiracının tahliyesine karar verilebilir.
• Tahliye yanında ödenmeyen kira borcu için tazminata hükmedilebilir.
• Bazı durumlarda davanın reddine karar verilebilir (örneğin, ihtar süresi usulüne uygun değilse).

Zorla Tahliye ve Uygulama Aşaması

Tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiracı mülkü tahliye etmezse icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi başlatılabilir. Bu süreçte icra memurları, kolluk kuvvetlerinin desteğiyle taşınmazı boşaltır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi, sadece alacak davası değil; aynı zamanda mülk sahibinin mülkiyet hakkını koruma yoludur. Ancak bu sürecin başarıya ulaşabilmesi için hukuki prosedürlerin eksiksiz şekilde yerine getirilmesi şarttır. Noter ihtarları, doğru delil sunumu ve kanuna uygun dilekçe ile mahkeme süreci etkin biçimde yönetilmelidir.